黃金價格-歐米茄是一個重點關注的房地產投資信托基金

Omega Healthcare Investors (紐約證券生意業務所股票代碼:OHI)是一家專注于醫療保健的房地產投資信托基金(REIT)。然而,與更多樣化的同齡人不同,歐米茄選擇首要專注于領有養老院。固然現在正在進入高年級的嬰兒潮一代對于醫療保健REIT來說是一個偉大的機遇,但在你跳上舟之前還有其餘必要思量的工作。

疾速概述
歐米茄領有專注于為暮年人供應住房的醫療保健物業。其約18%的投資組合是專為醫療需求較低的住民供應的高等住房。這包含幫助生涯以及影像照顧護士辦法等。其余的投資組合,約占房地產投資信托所領有的82%,專注于闇練的照顧護士資產。這些辦法平日在患者入院后供應24小時照顧護士。
該公司的產物組合包含40個州以及英國的約莫900處房產。它將這些資產出租給約70家經營商。僅僅望望養老院的資產,歐米茄是該範疇最大的介入者,領有的養老院數目是其下一個最靠近的REIT競爭敵手的兩倍。也便是說,治理層估量它只有5%的市場份額,這象徵著依然有很大的收購帶動增加空間。
到2018歲尾,歐米茄的入住率為82.8%。思量到其餘房地產投資信托基金行業的入住率平日為90%或者更高,這個數字聽起來不錯。然而,養老院房地產投資信托基金確鑿不錯,或者許更緊張的是,它現實上是一種改良:2015年,入住率降低至81.9%。
至于股息,歐米茄為投資者供應高達7.4%的收益率。第一季度房地產投資信托基金調整后的經營資金(FFO)領取率為86%,這是一個靠得住的數據。股息已經經延續16年上調,但約莫六個季度沒有增長。這類停息極可能是由於經由過程使用NAREIT的FFO規範(NREIT是REIT的首要行業協會)對其領取比率進行更嚴厲的檢察,使得領取率更使人擔憂的是98.5% – 這便是貧苦最先之處。
大概調理院不是那么好
絕管該公司顯然更喜歡調整后的FFO,但經由過程增長一些可以容易被視為緊張的一次性本錢來增長數目。例如,租賃終止費以及股票賠償包括在調整后的FFO中,但不包含在NAREIT FFO中。終止費多是房產空置的標志,而基于股票的賠償好像被視為慣例用度。這里還有其餘身分,但首要的望法是歐米茄的領取率可能沒有治理層但願投資者認為的那么強勁。
這致使了一個更大的成績:歐米茄的將來并非把握在本人手中。房地產投資信托基金指出,它的租約一般都有內置房錢主動扶梯。方針是2.5%擺佈。到目前為止還挺好。然而,房地產投資信托基金的承租人平日必需住在美國當局治理的佈局性領取企圖中。醫療保險以及醫療補貼分手占房錢滾動的33%以及50%。固然歐米茄不受美國當局的影響,但其租戶一定是。這些企圖有很長的財政成績汗青。
絕管對這些當局企圖行將停業的夸張可能有些過度,但究竟是聯邦以及州當局必要鄭重看待付出。反過來,這可能會致使歐米茄租戶的報銷率降低。房錢籠罩率現在約為1.3%,低于2015年的1.4%。這不是一個可駭的統計數據,而是跟著嬰兒潮一代愈來愈必要照顧護士而親近存眷。
嬰兒潮生齒波可能會提高入住率,但它也會對養老院依靠的領取體系征稅,以領取歐米茄的房錢。這類靜態是為什么一些更多元化的醫療保健REIT – 分外是Ventas (紐約證券生意業務所代碼:VTR)以及HCP (紐約證券生意業務所代碼:HCP) – 幾年前揚棄了他們的養老院房產并最先增長醫療辦公室以及研究空間,這些辦公室以及研究空間不會遭遇統一當局的戧風。歐米茄根本上采取了相反的做法,行使養老院部分的擔憂以便宜的價錢購買資產。然而,若是它所購買的辦法勝利地順應行業前提,那么更加才有用。若是他們不如許做,那么縱然歐米茄領取的廉價也可能太甚分了。
股息支撐成績加上當局領取企圖的危害應當致使大多半激進投資者將歐米茄歸入投資選擇。是的,思量到Ventas以及HCP的收益率約為5%,7%以上的收益率是有吸引力的,但這里的額定危害并不值得額定的收益率,除非你能經受相稱大的不確定性。
可能不是一個很好的選擇
歐米茄的產量特別很是具備吸引力,但它帶來了一些光鮮明顯的危害。大多半投資者,分外是那些激進的投資者,可能會更好地存眷更多元化的醫療保健房地產投資信托基金。固然由于收益率高而努力的投資者可能會想進入這里,但必要親近存眷股息籠罩以及當局薪酬危害的兩重成績。歐米茄極可能永久不會成為“設定并忘掉它”的投資類型。